Zákon novelou platnou od 1.10.2014 zaviedol nové pravidlo schôdze a to uznášaniaschopnosť na jej začiatku, ak sú prítomní vlastníci, ktorí majú aspoň 2/3 hlasov v dome.

odstavec 7 § 14 zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4."


Svojský výklad zákona niektorými správcami


Niektorí správcovia si túto novinku vykladajú po svojom, a treba povedať že veľmi účelovo. Často tvrdia, že ak na schôdzi na začiatku nie sú 2/3 hlasov, o otázkach uvedených v citovanom odseku § 14 nie je možné vôbec hlasovať. Najdôraznejší sú, ak ide o hlasovanie podľa § 8a odsek 1), čiže o výpovedi zmluvy o výkone správy. Citujú slová "to neplatí ak sa hlasuje..." tvrdiac, že toto hlasovanie už nie je možné.

Ak si pozrieme dôvodovú správu k novele zákona, citujem :

"Navrhuje sa upraviť potrebné kvórum hlasov tak, aby bola schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci, ktorí majú dve tretiny všetkých hlasov v dome. Cieľom tohto opatrenia je dosiahnuť čo najlepšiu informovanosť o veciach týkajúcich sa domu. Zároveň je žiaduce, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v čo najväčšej miere podieľali na správe svojho majetku. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Ak schôdza vlastníkov ani hodinu po začatí nemá potrebné kvórum je možné prijať rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov.

Vyššie uvedeným spôsobom nebude možné hlasovať, ak sa

a) rozhoduje dvojtretinovou väčšinou hlasov,
b) hlasuje o tej istej veci o ktorej už vlastníci bytov raz rozhodli v priebehu jedného roka,
c) schvaľuje zmluva o spoločenstve,
d) rozhoduje o dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru,
e) rozhoduje o odvolaní predsedu,
f) schvaľuje alebo sa vypovedá zmluva o výkone správy,
g) schvaľuje výška preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu,
h) odsúhlasuje prevod vlastníctva nebytového priestoru od pôvodného vlastníka domu inej osobe ako nájomcovi."

tiež sa nedozvieme úplne jasne zámer zákonodarcu, aj keď zámer zákazu hlasovania tam uvedený nie je. Je len zakázané hlasovať nadpolovičnou väčšinou prítomných. Aj preto je potrebné sa pozrieť na toto znenie z pohľadu právnej lingvistiky. Použitý znak ";" má doplňujúcu funkciu k časti vety, ku ktorej je pridelený, obsah za týmto znakom teda dopĺňa podmienku, v žiadnom prípade nemôže negovať celú vetu. Typickým príkladom je §11 odsek 4 citujem

"Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."

kde znenie za znakom ";" nemení ustanovenie o zákaze, len doplňuje jeho záver a teda podmienku hlasovania. Rovnako v problematike možnosti hlasovania po hodine použitím znamienka ";" zákon nezakazuje po hodine hlasovať o vymenovaných veciach, čiže napríklad aj o zmluve o výkone správy, znenie za ";" len odkazuje na potrebu iného, vyššieho kvóra pre dané hlasovania. Na podporu je ešte potrebné uviesť, že v dotknutom ustanovení je doslova "to neplatí, ak sa hlasuje", čiže zákonodarca jasne pripúšťa hlasovanie. Ak by ho nepripúšťal, dotknuté ustanovenie by muselo znieť inak, nebolo by za znakom ";" a znelo by pravdepodobne "Hlasovanie nie je možné, ak je potrebné hlasovať..." Z jazykovej teórie, ";" čiže bodkočiarka, sa podľa pravidiel slovenského jazyka používa vo vete na vysvetlenie predchádzajúcej časti, ako tzv. vysvetľovací prístavok.

Z uvedeného príkladu, a najmä z právnej lingvistiky, jednoznačne vyplýva, že o veciach za ";" sa po hodine od začiatku schôdze, ak táto nebola uznášania schopná, môže hlasovať. Nie nadpolovičnou väčšinou prítomných hlasov, ale kvórom určeným jednotlivými ustanoveniami.

Pred každým hlasovaním odporúčame prepočítať prítomné hlasy a ich počet uviesť do zápisnice. Ak schôdza na žačiatku nie je uznášaniaschopná, dôležité je, že aj o zapisovateľovi, overovateľovi, skrutátoroch a zmene programu schôdze je možné hlasovať najskôr až po hodine, alebo do hodiny, ak po sčítaní hlasov sú prítomné 2/3 všetkých hlasov.

_________________
JUDr. Jozef Štora
konateľ spoločnosti